本期索引
Contents
一、本月重要财税文件一览
关于印发《残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申报受理事项操作规程（试行）》的通知
关于为纳税人提供企业所得税税收政策风险提示服务有关问题的公告
二、纳税问答
未提足折旧的房产，推到重置后，在企业所得税方面如何处理？
增值税"直接免征"的会计处理及其对税务的影响？
三、税收筹划
土地增值税4大纳税筹划案例
四、财税辅导
营改增后房屋出租中免租期和跨年租赁财税处理
最新法规
Latest Laws and Regulations
关于印发《残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申报受理事项操作规程（试行）》的通知
沪地税函〔2017〕18号
各区税务局、市税务三分局：
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于明确残疾人所得征免个人所得税范围的批复》（国税函〔1999〕329号）、《财政部、国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知》（财税〔2016〕52号）、《上海市财政局、上海市地方税务局关于本市残疾、孤老人员和烈属继续实行劳动所得定额减征个人所得税政策的通知 》（沪财发〔2017〕1号）的有关规定，市局制定了《残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申报受理事项操作规程（试行）》，请按照执行。
特此通知。
附件：1.《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（扣缴义务人专用）》
2. 《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（自行申报纳税人专用）》
3. 税务事项通知书（样式）
4. 纳税人减免税备案登记表（样式）
上海市地方税务局
2017年3月29日
残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申报受理事项操作规程（试行）
事项名称：残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申报受理事项操作规程 (试行) （备案类）
依据：《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《国家税务总局关于明确残疾人所得征免个人所得税范围的批复》（国税函[1999]329号）、《财政部、国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知》（财税〔2016〕52号）、《上海市财政局、上海市地方税务局关于本市残疾、孤老人员和烈属继续实行劳动所得定额减征个人所得税政策的通知 》（沪财发〔2017〕1号）。
分局工作要求:
一、受理资料
1.《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（扣缴义务人专用）》（附件1）或《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（自行申报纳税人专用）》（附件2）;
2.身份证件（原件和复印件）;
3.经国家有关部门、残疾人联合会和民政部门认定出具的残疾、孤老人员和烈属证明（原件和复印件）。
二、工作期限
当场办结。
三、工作流程
1. 各税务分局窗口受理。
2. 审核委托扣缴义务人申报或纳税人自行申报的适用对象、范围和条件是否符合文件规定，报送的资料是否齐全，扣缴义务人专用或自行申报纳税人专用的申请表是否按填表说明要求填写完整清晰。
3. 按照金税三期系统要求完成信息采集和录入。
4. 打印系统内生成的《税务事项通知书（样式）》（附件3）,并加盖主管税务机关受理专用章。
5. 打印系统内生成的《纳税人减免税备案登记表（样式）》（附件4），加盖主管税务机关受理专用章后与税务事项通知书一并交还扣缴义务人或纳税人。
四、对有下列情形的纳税人，可在缴清年度应纳税款后的三个月内，由主管税务机关受理纳税人的退税申请：
1. 全年应纳个人所得税税额超过规定减征定额，但实际减征税款不足减征定额的，其未享受足的定额减征税款部分予以退还；
2. 全年应纳个人所得税税额不足规定减征定额，其实际已缴的税款予以退还。
自行申报的纳税人办理退税申请的，应提供《个人所得税自行纳税申报表》和《税收完税证明》。
实行扣缴义务人代扣代缴个人所得税办法的，应提供《扣缴个人所得税报告表》和《税收完税证明》。
五、后续管理
主管税务机关自受理上述资料之日起三个月内,对申请残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税的纳税人报送的相关资料、录入信息等内容进行核查。对发现纳税人不符合减征条件的，及时取消其享受优惠政策的资格，追缴已享受的减免税款。
附件：
1.《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（扣缴义务人专用）》（略）
2.《上海市残疾、孤老人员和烈属定额减征个人所得税申请表（自行申报纳税人专用）》（略）
3.税务事项通知书（样式）（略）
4.纳税人减免税备案登记表（样式）（略）
关于为纳税人提供企业所得税税收政策风险提示服务有关问题的公告
国家税务总局公告2017年第10号
为创新纳税服务方式，持续推进税务机关“放管服”改革，税务总局决定为纳税人提供企业所得税汇算清缴税收政策风险提示服务（以下简称“税收政策风险提示服务”），现就有关事项公告如下：
一、税收政策风险提示服务是指纳税人进行企业所得税汇算清缴时，税务机关在纳税人正式申报纳税前，依据现行税收法律法规及相关管理规定，利用税务登记信息、纳税申报信息、财务会计信息、备案资料信息、第三方涉税信息等内在规律和联系，依托现代技术手段，就税款计算的逻辑性、申报数据的合理性、税收与财务指标关联性等，提供风险提示服务。目的是帮助纳税人提高税收遵从度，减少纳税风险。
二、税收政策风险提示服务对象为查账征收，且通过互联网进行纳税申报的居民企业纳税人。
三、税收政策风险提示服务流程：
（一）纳税人在互联网上填报完成《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类，2014年版）后，选择“风险提示服务”，系统即对纳税人提交的申报表数据和信息进行风险扫描，并在很短时间内将风险提示信息推送给纳税人；
（二）针对系统推送的风险提示信息，由纳税人自愿选择是否修正，可以自行确定是否调整、修改、补充数据或信息，也可以直接进入纳税申报程序;
（三）纳税人完成风险提示信息修正后，可以再次选择“风险提示服务”，查看是否已经处理风险提示问题，也可以直接进入纳税申报程序。
四、有关说明
（一）税收政策风险提示服务不改变纳税人依法自行计算申报缴纳税额、享受法定权益、承担法律责任的权利和义务。
（二）税收政策风险提示服务是税务机关为纳税人提供的一项纳税服务，纳税人可以根据自身经营情况，自愿选择风险提示服务，自行决定风险修正。
（三）税收政策风险提示服务是在纳税人正式申报纳税前进行的，需要纳税人提前一天将本企业的财务报表、企业所得税优惠事项备案表等信息，通过互联网报送至税务机关。纳税人之前已经完成以上信息报送的，无需重复报送。
五、本公告自发布之日起施行。本公告发布实施前，纳税人已经完成2016年度企业所得税汇算清缴申报纳税的，系统将不再提供税收政策风险提示服务。
特此公告。
国家税务总局
2017年4月18日
关于《国家税务总局关于为纳税人提供企业所得税税收政策风险提示服务有关问题的公告》的解读
近日，国家税务总局发布了《关于为纳税人提供企业所得税税收政策风险提示服务有关问题的公告》（以下简称《公告》），决定为纳税人提供企业所得税汇算清缴税收政策风险提示服务（以下简称“税收政策风险提示服务”），现解读如下：
一、《公告》出台背景
为了贯彻落实《深化国税、地税征管体制改革方案》，转变税收征管方式，持续推进税务机关简政放权，落实“放管服”要求，优化纳税服务，税务总局利用金税三期全面推开的契机，以“互联网+税务”和大数据应用为依托，紧盯纳税人最期盼的领域开展制度创新，全面改革企业所得税汇算清缴管理模式。为协助纳税人正确理解税收政策，提高税收遵从度，减少纳税风险，减轻办税负担，税务总局在全国推出税收政策风险提示服务，并制定本《公告》。
二、《公告》主要内容
（一）税收政策风险提示服务对象
税收政策风险提示服务对象是全国所有采取查账征收，且通过互联网进行纳税申报的居民企业纳税人。
（二）税收政策风险提示服务内容
税收政策风险提示服务是指纳税人进行企业所得税汇算清缴时，税务机关在纳税人自主完成企业所得税年度纳税申报表填写后、正式申报纳税前，依据现行税收法律法规及相关管理规定，利用税务登记信息、纳税申报信息、财务会计信息、备案资料信息、第三方涉税信息等的内在规律和联系，依托现代技术手段，就税款计算的逻辑性、申报数据的合理性、税收与财务指标关联性等，提供风险提示服务。税收政策风险提示服务目的是帮助纳税人提高税收遵从度，减少纳税风险。
（三）税收政策风险提示服务流程
1.纳税人在互联网上填报完成《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类，2014年版）后,选择“风险提示服务”功能，系统即刻对纳税人提交的申报表数据和信息进行风险扫描，在较短的时间内（一般不超过30秒），系统将风险提示信息反馈给纳税人。当然，纳税人也可以不选择这项服务，而直接进行纳税申报程序。
2.针对系统反馈的风险提示信息，纳税人自行应对，自行确定是否调整，自行决定是否修改、补充数据或信息。即纳税人对系统反馈的风险提示信息，可以选择修改，也可以选择忽视，直接进入纳税申报程序。
3.纳税人完成风险提示信息应对后，可以多次选择“风险提示服务”，也可以直接进入纳税申报程序。
（四）税收政策风险提示服务与更正申报
税收政策风险提示服务建立了“申报、扫描、提示、修改”网络服务闭环，纳税人在正式申报前可多次重复以上环节，且通过互联网即可完成所有操作。如果纳税人选择“申报”功能正式申报后发现申报数据错误，则只能前往办税服务厅办理更正申报。
（五）税收政策风险提示服务指标内容
目前，税收政策风险提示服务指标包括：基础信息指标、税收政策指标、税收与财务关联指标、年度与季度预征指标、与其他税种关联指标等二百多个指标，这些指标将根据实际服务情况，适时进行修改、补充。
（六）税收政策风险提示服务资料报送要求
由于税收政策风险提示服务是在纳税人申报纳税前提供的，选择“风险提示服务”的纳税人需要提前一天将本企业的财务报表、企业所得税优惠事项备案表等相关信息资料，通过互联网报送至税务机关。纳税人之前已经完成以上信息报送的，无需重复报送。
（七）纳税人和税务机关的权利义务关系
税收政策风险提示服务作为2017年“便民办税春风行动”的重要内容之一，是税务机关为转变征管职能、优化纳税服务的一种尝试，风险提示指标的设定还需要不断完善、修改。因此，所提示的风险信息仅供纳税人参考。纳税人可以根据自身经营情况，自愿选择风险提示服务，自行决定风险修正。税收政策风险提示服务不改变纳税人依法自行计算申报缴纳税额、享受法定权益、承担法律责任的权利和义务。
三、《公告》实施时间
《公告》自发布之日起施行。各地税收政策风险提示服务系统软件安装上线前，纳税人已经完成了2016年度企业所得税汇算清缴纳税申报、缴纳的，本年度无法选择税收政策风险提示服务。
纳税问答
Taxation Consultation
未提足折旧的房产，推到重置后，在企业所得税方面如何处理？
问题解答：
例：某酒店大楼于1990年末建成并投入使用，账面原值为4000万元，采用年限平均法计提折旧，预计净残值率为5%，预计使用年限为40年。2015年末，由于发展战略需要，该酒店决定对大楼进行推倒重置。2016年末新酒店大楼完工并办理验收手续，同时投入使用，发生支出为20000万元，预计使用年限为40年，预计净残值率为5%。拆除大楼时发生支出100万元，取得残料收入5万元（发生的流转税略）。
会计处理
推倒重置的会计处理，《企业会计准则》没有明确规定。大多数观点认为应按照固定资产处置，损失计入当期损益。会计处理如下：（单位：万元，下同）
（一）固定资产清理
（1）固定资产转让清理时
借：固定资产清理 1625
累计折旧 2375
贷：固定资产 4000
（2）发生拆除支出时
借：固定资产清理 100
贷：银行存款 100
（3）取得残料收入时
借：银行存款 5
贷：固定资产清理 5
（4）结转固定资产清理净损益时
借：营业外支出——处置非流动资产损失 1720
贷：固定资产清理 1720
（二）新建房屋
（1）发生建设支出时
借：在建工程 20000
贷：银行存款 20000
（2）房屋完工时
借：固定资产 20000
贷：在建工程 20000
（三）每年计提折旧
借：管理费用 475
贷：累计折旧 475
税务处理
对于房产推倒重置，企业所得税上有明确规定。《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第四条规定，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
根据上述规定，该新酒店大楼的计税基础为21625万元（1625+20000），其会计上确认的处置非流动资产损失1720万元不得全额税前扣除，只能扣除拆除大楼时发生的支出和取得残料收入净损失95万元（100-5），调增1625万元。税收上每年计算折旧513.59万元[21625×（1-5%）÷40]，每年纳税调减38.59万元（513.59-475）。
税收风险
税务稽查中发现，有的企业房产推倒重置产生的损失，根据《国家税务总局关于发布〈企业资产损失所得税税前扣除管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2011年第25号），按照固定资产报废进行了专项申报是错误的。企业推倒重置产生的损失不属于税法上的资产损失，应按照国家税务总局公告2011年第34号第四条规定，将该固定资产净值并入重置后的固定资产计税成本，并依此计算折旧，每年进行纳税调整。
增值税"直接免征"的会计处理及其对税务的影响？
问题解答：
根据有关政策规定，有些经营业务是免征增值税的，像经营饲料、农膜、种子、化肥、农药、农机等。对于经营这些在税收政策上属于直接免征增值税的业务，有些纳税人也计算增值税，本文拟依据现行政策和有关规定，结合会计实务的重点内容，以案例的形式对该问题进行分析。
案例分析：某公司购进一批农膜，增值税专用发票上注明农膜价款150万元，增值税税额19.5万元。货款已经支付，农膜已验收入库。当月该批农膜已全部销售，取得价款200万元。
1.该公司为一般纳税人时，会计处理为：(单位：万元)
购进农膜时：
借：库存商品150应交税费———应交增值税(进项税额)19.5
贷：银行存款169.5
销售农膜时：
借：银行存款200
贷：主营业务收入176.99〔200÷(1+13%)〕
应交税费———应交增值税(销项税额)23.01〔200÷(1+13%)×13%〕
结转增值税时：
借：应交税费———应交增值税(减免税款)3.51(23.01-19.5)
贷：营业外收入3.51
2.该公司为小规模纳税人企业时，会计处理为：
购进农膜时：
借：库存商品169.5
贷：银行存款169.5
销售农膜时：
借：银行存款200
贷：主营业务收入194.17〔200÷(1+3%)〕
应交税费———应交增值税5.83〔200÷(1+3%)×3%〕
结转增值税时：
借：应交税费———应交增值税5.83
贷：营业外收入5.83
其实，上面的一般纳税人企业和小规模纳税人企业，对于直接免征增值税业务的会计处理都是错误的。
根据《财政部关于增值税会计处理的规定》，企业购入货物及接受应税劳务直接用于非应税项目，或直接用于免税项目以及直接用于集体福利和个人消费的，其专用发票上注明的增值税额，计入购入货物及接受劳务的成本。
因此可知，一般纳税人直接免征增值税的业务，其进项税额应计入购入货物及接受劳务的成本，而不能通过“应交税费———应交增值税(进项税额)”核算，也就是说不用计提增值税进项税额了。当然，没有了增值税进项税额，而在销售货物时自然不能计提增值税销项税额了。
至于《财政部关于减免和返还流转税的会计处理规定的通知》的规定，对于直接减免的增值税，借记“应交税金———应交增值税(减免税款)”科目，贷记“补贴收入”科目。
这样的会计处理是指纳税人平时经营业务应当缴纳增值税而偶尔发生的业务免征增值税，如汶川地震、玉树地震发生后国家鼓励单位和个人向灾区捐款捐物，并规定纳税人捐赠货物免征增值税。
这时，纳税人对免征的增值税，应借记“应交税金———应交增值税(减免税款)”科目，贷记“补贴收入”(现在的会计准则规定把“补贴收入”变成“营业外收入”了)科目核算。
对于小规模纳税人企业直接免征增值税的，就像直接免征营业税、消费税、房产税、城镇土地使用税等一样，不需要做账务处理。
总之，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，如果是直接免征增值税的，都不需要对增值税进行账务处理。
因此，关于上面的例题，正确的会计处理方式均为：
购进农膜时：
借：库存商品169.5
贷：银行存款169.5
销售农膜时：
借：银行存款200
贷：主营业务收入200
上面的两种会计处理方式，虽然在计算会计利润时是一致的，但是，在年终企业所得税或个人所得税汇算清缴作纳税调整时，往往会出现不同的应纳税所得额，从而影响企业所得税或个人所得税。
这是因为上面错误和正确的会计处理方式相比，计算的主营业务收入不相同，错误的会计处理方式主营业务收入要比正确的会计处理方式要少一些。
从例题可以看出，错误的会计处理方式是一般纳税人的主营业务收入是177万元;小规模纳税人的主营业务收入是194.17万元。而正确的会计处理方式，无论是一般纳税人还是小规模纳税人，其主营业务收入均是200万元。按照企业所得税和个人所得税的相关政策规定，业务招待费、广告费和业务宣传费税前扣除基数是主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，而不包括营业外收入。
这样一来，正确的会计处理方式计算扣除的业务招待费、广告费和业务宣传费就会多，而应纳税所得额就会减少，自然企业所得税或个人所得税就会少缴。反之，错误的会计处理方式就会多缴企业所得税或个人所得税。
另外，现在有很多税务机关对印花税实行核定征收方式，其中，购销合同类印花税一般是按销售收入一定比例征收印花税，这样，错误的会计处理方式也会少缴印花税、多缴企业所得税或个人所得税。
税收筹划
Field For Tax Planing
土地增值税4大纳税筹划案例
土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。本文以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，围绕以下四个方面对该税种的纳税筹划进行阐述：
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划
房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。纳税筹划过程如下：
首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）
其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。
在筹划中有必要指出，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。)
二、通过合理定价进行纳税筹划
税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行纳税筹划。
设某房地产开发企业建造一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X（5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教育费附加征收率）
如果纳税人欲享受起征点的照顾，那么最高售价只能为X=1.2（A 5.5%X），解得X＝1.2848A，企业在这一价格水平下，即可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于此数，虽也能享受起征点照顾，却只能获得较低的收益。
如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
设提高价格Y单位，则新的价格为X＋Y，新增的销售税金及附加为5.5%Y。允许扣除的项目金额为：A＋5.5%X 5.5%Y；房地产增值额为：X Y－A－5.5%X－5.5%Y；缴纳的土地增值税为：30%×（X Y－A－5.5%X－5.5%Y）
企业欲使提价所带来的收益超过因突破起征点而新增的税负，就必须满足：Y>30%×（X Y－A－5.5%X－5.5%Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y>0.0971A。
例如，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1，800～1，900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？纳税筹划过程如下：
除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10% （200＋900）×20%＝1430（万元）
（1）公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848＝ 1837.264万元，此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5%）。当价格定在1，800～1，837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
（2）公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）。即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。
所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1，837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1，976.117万元的价格出售商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过本纳税筹划案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。譬如：在该案例中1，830万元的售价，能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5%）；而1，840万元的售价，只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5%）×（1－30%），虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。
三、有关房产销售中代收费用的纳税筹划
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。
按规定，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，以上规定显然为纳税筹划创造了空间。
例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。
（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746 （万元）
（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）
显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1，840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。
由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：A×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。
当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50％情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，纳税筹划就没有什么意义了。
四、不同增值率的房产是否合并的纳税筹划
由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。
例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？
（1）分开核算时：A房产的增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）；B房产的增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30＋145）
（2）合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，适用税率50%；应纳土地增值税为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）
通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，因为合并核算比分开核算节税20万元。
从上纳税筹划案例中我们可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能作出选择。
财税辅导
Instruction on Tax Payment
营改增后房屋出租中免租期和跨年租赁财税处理
企业出租房产，除了常见的按月（年）收取租金外，还存在免租期和一次性收取跨年租金的情况。
营改增后，对于一次性收取跨年租金的，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二款规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。出租方在一次性收取跨年租金的当期缴纳增值税。
对于免租期，根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
但在企业所得税方面，不同的租金收取方式，会计和税务处理都不相同，应当关注。
免租期的处理
（一）会计处理
按照《企业会计准则》规定，在出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。
例1：甲公司（一般纳税人）出租一栋房屋给乙公司，租赁期为2016年9月1日~2019年12月31日，月租金10万元，2016年9月1日~12月31日为免租期，2016年9月1日、2018年1月1日、2019年1月1日分别收取租金120万元。甲公司会计处理如下：（单位：万元，下同）
1. 2016年
在免租期内也应确认租金收入，2016年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×4=32.43（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
（1）9月1日
借：银行存款 120
贷：预收账款 108.11
应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
（2）12月31日
借：预收账款 32.43
贷：其他业务收入 32.43
2. 2017年
2017年确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元）。
借：预收账款 97.30
贷：其他业务收入 97.30
3. 2018年~2019年
2018年~2019年，分别确认租金收入=120÷1.11×3÷40×12=97.30（万元），缴纳增值税=120÷1.11×11%=11.89（万元）。
（1）1月1日
借：银行存款 120
贷：预收账款 108.11
应交税费——应交增值税（销项税额） 11.89
（2）12月31日
借：预收账款 97.30
贷：其他业务收入 97.30
（二）税务处理
1. 2016年
《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，产生税会差异。
2016年在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-32.43=75.68（万元）。
2. 2017年
2017年在税收上确认租金收入0元，纳税调减97.30万元。
3. 2018年~2019年
2018年和2019年分别在税收上确认租金收入=120÷1.11=108.11（万元），纳税调增=108.11-97.30=10.81（万元）。
